人生来是韭菜,我们的目标是努力活成一根高级韭菜!

               ——坤鹏论

半个月内第四篇关于长租公寓的文章,写的有些频繁,但这件事情引发了坤鹏论很多思考,所以多写写,也算是给自己思考过程留一个备份。

坤鹏论认为,我们真应该感谢像胡景晖,不管他是出于什么目的,但结果是因为他的坚持曝光,让我们才有机会更早地深入了解长租公寓这种原以为很简单的模式,也正是我爱我家过激的处理方式引起了舆论的格外重视。

胡景晖那句“长租公寓爆仓,一定比P2P爆雷更厉害”,坤鹏论这半个月研究学习之后也是深以为然,今天就专门聊聊长租公寓模式,解析为什么一个简单的租赁会有多么严重的后果。

 

坤鹏论:长租公寓爆雷的后果还真不是危言耸听-自媒体|坤鹏论

 

房屋租赁原本是个很简单的模式,房东把房子租给房客,一般是押一付三或者押一付六,大家都租过房子也明白,有些事情是可以通过谈判解决的。很多时候房东为了省事会把房子委托给中介,让中介帮助出租,然后支付给中介公司一笔服务费。

这中间本没有金融什么事儿,最多也就是资本介入中介,让中介发展壮大,以至于房东很难不通过中介就把房子成功租出去。即便这样这个模式也不复杂。

长租公寓能发展壮大是有市场需求的,毕竟房东和租客都省心,也确实都想省心。经济发展到一定程度,花钱买省心已经不是一种浪费,而是一种必要。

当然长租公寓也有政策支持,2017年7月证监会、住建部等九部委联合印发的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》更是给长租公寓发展指明了方向,《通知》中指出:

加大对住房租赁企业的金融支持力度,拓宽直接融资渠道,支持发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券,专门用于发展住房租赁业务。鼓励地方政府出台优惠政策,积极支持并推动发展房地产投资信托基金(REITs)。

这让万科、链家等早已进入长租公寓领域企业看到了商机,也让更多后来者纷纷入局。有数据表明,仅在今年3月就有6家全国排名前50的房企宣布进军长租公寓领域。

不过核心的危机并不在于有多少家企业开始做长租公寓,危机是源于金融也介入了长租公寓,并且改变了原有的租赁模式。

虽然押一付三已经被大多数租客所接受,但每次交房租对年轻的租客来说都是一次心理压力测试,所以以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓打出了押一付一,甚至不需要押金的牌,很受市场欢迎。

问题就出现在这里,租客与长租公寓签的并不只是一份租房合同,而是租房合同+分期贷款合同。

长租公寓运营方已经通过放贷机构提前拿到了整个合同期限内的所有房租。租客每个月付的钱并不是房租,而是在还贷款。

比如选择自如分期的租客在签订《租房合同》的同时,还需要签订一份《贷款合同》。《贷款合同》中明确标明:“本合同项下贷款期限为11个月。贷款起始日以贷款本金划离乙方账户之日为准,甲方同意乙方委托第三方支付机构/银行以资金代付的方式将本合同项下的贷款本金数额于贷款之日起从乙方账户受托支付至房屋资产管理人的指定账户。

显然长租公寓运营方也不会把自己提前拿到手的钱一次性都支付给房东,同样是按月支付给房东,这样运营方手里就有了大量的沉淀资金。

货币都是有时间价值的,提前拿到钱可以用于开拓市场,事实上大家也是这么做的,不会让这些钱扒在账上。

当然也可以把这些钱用于其他地方。比如坤鹏论上一篇文章《长租公寓为什么比P2P更可怕 这些年印的钱都去哪儿了?》中提到已破产的鼎家公司,其几位主要管理层:法人魏永锋,高管徐岚、周峰淼、付小杰。

有自称公司内部员工的人士爆料称,鼎家的大部分资产被转移到了徐岚头上,又以徐岚为法人注册了名为昌德的房地产中介公司,目前这个公司已有两个门店甚至更多。这个消息目前还没有被证实,但可信度比较高。

这其中还有一个关键环节,放贷机构以及用于放贷的钱从哪来?

传统金融机构显然不会放过这个机会,2017年11月中国建设银行通过和招商、华润、万科等大型地产开发商的合作,推出了面向租房者的贷款,利率低于同期房屋按揭贷款的利率,期限最长可达10年,额度最高为100万元。

显然对于银行来说,这是一个优质资产,房租的违约比例非常小,这一点坤鹏论在之前的文章中也说过。现在优质资产可不多。

长租公寓运营方也不傻,好不容易包装出来的优质资产,显然不希望这部分钱都被银行挣了,自己也能在这中间谋利是最漂亮的。但这中间有两个问题:

    一是没有放贷资质
二是没有放贷资金

虽然自己有钱,但把自己的钱绕一圈再借给自己从而向借款者收利息那是天猫干的事情,这些企业看不上这点儿利息收入,沉淀资金的价值更大,所以必须得有外部资金用于放贷,于是ABS就派上用场了。

至于放贷资质那就更不是问题了,自建或合作,小贷公司、信托机构排队等着呢,妥妥的。

 

坤鹏论:长租公寓爆雷的后果还真不是危言耸听-自媒体|坤鹏论

坤鹏论:长租公寓爆雷的后果还真不是危言耸听-自媒体|坤鹏论

 

ABS这个词最近总和长租公寓一起被提及,所以和大家解释一下。ABS是英文“Asset Backed Securitization”的缩写,意思是“资产证券化”,ABS是国际资本市场上流行的一种项目融资方式,对筹资企业来说,好处非常多,但有几个特点我们可以了解一下:

1、项目筹资者仅以项目资产承担有限责任,可以避免筹资者的其他资产受到追索;
2、通过在国际证券市场上发行债券筹资,不但可以降低筹资成本,而且可以大规模地筹集资金;
3、由于国际证券市场发行的债券由众多的投资者购买,因此可分散、转移筹资者和投资者的风险;
4、国际证券市场发行的债券,到期以项目资产收益偿还,本国政府和项目融资公司不承担任何债务;
5、由于有项目资产的未来收益作为固定回报,投资者可以不直接参与工程的建设与经营。

解决了这些问题,长租公寓运营方就可以把这件事情做成闭环了,我们来理顺一下:

    长租公寓运营方通过ABS从投资人手里募集资金,再通过信托基金或小贷机构将钱放贷给房屋承租人,但这笔钱并没有到承租人手里,而是回到长租公寓运营方手里,房屋承租人按月还信托基金的钱,长租公寓运营方按月支付给房东钱。

长租公寓运营方通过一系列眼花缭乱的金融手段,以承租人信用做抵押,成功将投资人手里的钱据为已用,然后不断抢房源,不断发新的ABS,将手里的资金池做大。当然这中间顺带手还干什么就只有他们自己知道了。

 

坤鹏论:长租公寓爆雷的后果还真不是危言耸听-自媒体|坤鹏论

 

坤鹏论一直说,在巨额利益面前,人性经不起考验。

抵押物不是自己的,钱不是自己的,出了问题自己资本不需要承担责任,钱最终落在自己手里。

还有比这种手段更高明的空手套白狼么?满满的全是套路啊。

胡景晖的话并非危言耸听,P2P爆雷,受损失的是投资人一方。如果长租公寓出问题,受损失的除了投资人以外,还有房东和租户。

租户每个月还的贷款到不了房东手里,房东收不到房租势必要收回房子。这时候租户就陷入两难的境地,贷款还吧自己还没房住,不还吧还影响自己的征信。

这让坤鹏论想起了一个同事,前段时间分期购买了一个iphone 8P,用了没两个月手机丢了,可每个月的贷款依然得还。所以还款日前一周就开始摆出一脸的生无可恋,关键这种刺激还不是一次性的,每个月都来这么一次,比大姨妈还准。

更重要的是,房东和租户想维护自己的合法权益都非常难,双方都是受害者,却很难拿长租公寓运营方怎么样。长租公寓运营方们一脸的无可奈何,就差帮这些人免费提供法律援助了。

这让坤鹏论想起前段时间网上流传的一个事儿:
一个公司开发了一款非常弱智的手游,就是那种你可以往里面充钱,然后系统帮你自动升级、挂机、砍人。这个游戏有一个非常神奇的设定:人民币可以充值游戏币,游戏币也可以兑换人民币,兑换比例是一样的,仅收取千二的手续费。结果就是吸引了很多屌丝(可以玩游戏打装备挣钱),也吸引了很多土豪(可以花钱充值虐人)。

到这里也只是一个很平凡的手游故事,接下来公司就开始骚操作了:公司通过游戏里的钱庄发行理财产品,用游戏币购买理财产品,可以获得高额的收益,收益年化30%多。

这下子大家突然发现了一条生财之道。之前很多屌丝打完装备卖钱就提现了,结果现在打完装备卖钱不提现,改去钱庄买理财产品。

之前土豪每个月充钱在里面打游戏被老婆念叨,现在一次性存个百来万,每个月还能有收益提现,家庭更和谐了。

然后大家发现,游戏币就是人民币,在游戏里买理财好像跟现实里买理财是一样的,这玩意能致富啊!然后大家都开始往游戏里充值,屌丝买了几十万,土豪买了几千万的都有。

有人提出质疑:30%多的年化收益,这不就是庞氏骗局吗?总有一天会崩溃的!

公司出来解释:现实里的庞氏骗局,最后会崩溃,是因为资金空转,资金不会增长,因此最终无法兑付,我们不一样,游戏币是公司发行的,公司可以发行无限的游戏币,因此不存在兑付问题。

大家听了恍然大悟:公司说得好有道理!有人觉得不太对劲,但是又说不出来哪里有问题。 结果过了一段时间,大家突然发现,我擦,游戏币不能提现了!大家这又恍然大悟:我们好像上当受骗了?

大家举报到公安局,公安局说把他们踢出去:游戏里开钱庄算经济诈骗,那游戏里砍人算不算故意杀人啊?既然是游戏的事情,就先去文化局先问问。

大家又去了文化局,文化局说这个游戏在我们这边备过案,游戏本身是合法的,但是不好说这个销售游戏币的行为是否合法,既然公安不管,要么你们直接去法院起诉吧。

于是大家去法院起诉,法院经过审理,认定这是一个服务合同,合同有两块内容,第一块是约定人民币可以购买游戏币,但没有明确约定游戏币可以购买人民币,第二块是游戏的内容,在游戏里发行理财违不违法呢?既然在游戏里杀人都不违法,那发行理财产品违个毛法。

法院判决原告败诉:根据合同,被告提供虚拟服务,也确实提供了虚拟服务,因此不存在违约。

判决以后,法官给他们出招:如果认为存在刑事诈骗,直接找公安啊!

 

坤鹏论:长租公寓爆雷的后果还真不是危言耸听-自媒体|坤鹏论

 

可能有人会说,自如、蛋壳等长租公寓公司背后有链家等靠山啊,背景杠杠滴,破产这种事情也只有鼎家这种小公司干得出来。

正好坤鹏论最近在关注银行理财产品违约的事情,给大家伙念叨念叨,招商银行2017年9月份有一个10.4亿元的理财违约,之所以出现违约是因为理财资金投给了联想控股旗下的弘毅投资,部分投资产品出现问题导致的。

联想控股背景深厚不?

交通银行私人银行一款本应在2015年到期的理财产品到期后无法兑付,延迟2年后仍然无法兑付,原本8%的收益最后只拿到4%,规模不大,只有3亿,但是私人银行哟,都是优质客户。

千万不要小看金融的力量,很多事情在金融不断加杠杆下会将原本的影响扩大无数倍。

这方面不了解情况的可以查一下当年美国次贷危机的资料。如果不是有各大金融机构CDS合同的不断加持,仅仅一个次贷违约怎么会影响到全球经济?

今天文章字数有点多,更多例子就不说了,能从头看到尾,坤鹏论表示佩服,在这个浮躁的时代,能静下心看一篇四千字文章的人不多了。

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